13-05-2024Bouwen of Wonen?

Twaalf organisaties willen een eind maken aan de woningnood: onlangs zetten ze hun handtekening onder de ‘Uitvoeringsagenda Wonen’. De cijfers worden nog eens genoemd: we moeten elk jaar 100.000 woningen bouwen, want er zijn tot 2030 nog 918.000 woningen nodig. De betrokken partijen investeren gezamenlijk 400 miljard euro in de woningbouw, maar dat is niet genoeg. Het rijk moet bijspringen met maar liefst 3 à 5 miljard euro per jaar om deze bouwproductie mogelijk te maken, boven de 12 miljard die er al voor is uitgetrokken. Het zijn niet de minste partijen die hierom vragen: de gezamenlijke provincies, gemeenten, corporaties, huurders, huiseigenaren, en natuurlijk de ontwikkelaars, vastgoedbeleggers, huiseigenaren en makelaars. De nood is enorm, dat weten we inmiddels van krant, radio en tv (geen dag gaat voorbij zonder dat we dat ingewreven krijgen), en de minister van Wonen is heel blij dat de 12 partijen daar opnieuw aandacht voor vragen.

Straks over de ambities, maar nu eerst even over cijfers, want die duizelen me. Als we elk jaar 100.000 huizen bouwen, hebben we er in 2030 nog 318.000 tekort, volgens mij. Wie zo precies weet dat er 918.000 huizen nodig zijn, en nog zes jaar te gaan heeft, moet er jaarlijks 153.000 bouwen. Da’s dus 50% meer dan er nu wordt gezegd – hoe serieus zijn die cijfers eigenlijk?

Dat moord en brand schreeuwen over woningnood en over de obstakels die het bouwen belemmeren doet de bouwlobby langer dan vandaag. Sinds jaar en dag stelt onderzoeksbureau ABF research de woningbehoeftecijfers vast, vroeger in opdracht van het ministerie van VROM, die toen nog een directie Coördinatie Bouwbeleid had als rechtstreeks loket voor de lobbyclubs. Ook in de jaren negentig schreven de tijdschriften op grond van die ABF-cijfers over de noodzaak om in tien jaar tijd een miljoen huizen te bouwen: 100.000 per jaar. We bouwden er tussen de 65.000 en 75.000 per jaar, en vreemd genoeg steeg de woningbehoefte daardoor niet. Integendeel, we kregen krimpregio’s, waar juist een groot overschot aan huizen was en vanaf 2008 stortte de markt helemaal in en verdween de woningnood. Maar nu is hij weer terug, die gruwelijk urgente woningbehoefte, en we lijken niet geleerd te hebben dat voorspellen heel moeilijk is, vooral als het over de toekomst gaat. Ik dacht ooit dat demografie en planning gebaseerd waren op wetenschappelijk onderzoek, en dus betrouwbaar. Dat bleek een misvatting.

En dan die investering van 400 miljard. Dat is dus een investering van € 435.000,- per woning! Wat een ongelooflijke hoeveelheid geld, maar ja, zoveel kost het echt. Ik heb even de CBS-cijfers erbij gepakt. In 2023 werd de gemiddelde nieuwbouwwoning verkocht voor € 502.000,-. Eh, daar zit tussen investering en verkoopprijs dus een marge van € 67.000,- per woning. Is dat te weinig, als je bedenkt dat de beurzen goed gevuld zijn na een periode van ontzaglijke prijsstijgingen op de huizenmarkt? Het is met deze cijfers moeilijk uit te leggen waarom de partijen nog 3 à 5 miljard extra per jaar nodig hebben om die bouwproductie te halen, in aanmerking genomen dat er door het rijk al 12 miljard heeft vrijgemaakt voor de bouwimpuls. Maar de stijging van de bouwkosten en ‘publieke onrendabele kosten’, plus een dramatisch verslechterd ‘investeringsklimaat’ rechtvaardigen volgens de bouwlobby nog meer extra geld.

De nadruk op deze cijfers voor het bouwen van huizen verhullen de veel grotere nood in het investeren in wonen. Wie een huis bouwt, bouwt ook altijd een stukje stad, een stukje maatschappij, een sociale leefgemeenschap. Wie wel eens in een wijkje flexwoningen is geweest, snapt hoe dramatisch de vergissing is om te denken dat je met louter huizen bouwen het wonen stimuleert. Als schoonheid een mensenrecht is – zoals Maxim Februari terecht bepleit – dan wordt dat in hoge mate met voeten getreden. Dat is niet alleen a-sociaal en onmaatschappelijk, het is ook nog eens pound foolish.

In paniek een miljoen woningen bouwen van het goedkoopste soort – zo van de lopende band in de achtertuin – is uitermate onverstandig en zadelt het nageslacht op met een zware hypotheek. Waar is de kennis gebleven over stadsontwikkeling, sociologie, positieve gezondheid en sociale veiligheid? Wonen impliceert samenleven, wonen heeft betrekking op ‘thuis voelen’, gaat over veiligheid en over ontmoeting. Zo is het altijd geweest, en in deze tijd van polarisatie, verminderde bestaanszekerheid en teruglopende zorg hoort ‘wonen’ en alles wat daarbij komt kijken, bovenaan de prioriteitenlijst te staan. Als we niet investeren in samen-leven in onze woonomgeving, dan wordt eigenrichting de norm. Als je 5 miljard per jaar aan publiek geld hebt te besteden, investeer het dan alsjeblieft dáár aan.

Dit artikel werd in NRC gepubliceerd d.d. 13 mei 2024

Flip ten Cate | mei 2024